Vendre un bien occupé

Si vous êtes propriétaire et que vous louez votre bien immobilier, sachez que vous pouvez vendre ce logement alors qu'il est occupé. Zoom sur toutes les spécificités de ce type de vente...

Une procédure avantageuse

Un propriétaire a le droit de vendre une maison ou un appartement qu’il met en location. Si ce bien est occupé, c’est-à-dire avec un locataire en place, le bailleur propriétaire ne doit pas respecter de conditions spécifiques car il n'a pas à congédier son locataire. Il procède tout simplement à la vente du bien loué avec le bail de location associé au logement et ce bail fait ainsi l'objet d'un transfert au nouveau propriétaire. Le locataire reste en place, ce qui permet au bailleur propriétaire de continuer à percevoir des loyers jusqu'à ce qu'il vende définitivement son bien. Quant au nouveau bailleur propriétaire, celui-ci n'a pas à rechercher un nouveau locataire...

Pas de conditions particulières à respecter

Par ailleurs, le propriétaire n'est pas obligé de signaler la mise en vente du logement à son locataire car ce dernier continuera à verser ses loyers au prochain possesseur du bien. Le propriétaire n’a donc pas à attendre que le bail de location se termine pour lancer le processus de vente de son bien immobilier. Toutefois, il peut signaler cette mise en vente à son locataire (par lettre, par mail ou oralement) afin de simplifier la visite de chaque acheteur potentiel. À l'exclusion du dimanche, le locataire doit accepter deux heures de visites journalières lors d'une mise en vente (à condition que cette clause soit inscrite dans son bail de location).

Le prix de la vente

Lors d'une vente d'un bien occupé, une décote variable est appliquée au prix du logement. Elle est calculée en fonction du montant du loyer (plus ce dernier est faible, plus la décote est importante), du temps de bail restant (plus la récupération du bien loué est lointaine, plus la décote est élevée) et de l'âge du locataire (si celui-ci a plus de 65 ans et des revenus modestes, il bénéficie d'une protection spéciale).

Le pourcentage de décote des biens immobiliers vendus occupés dépend également de la nature de ces logements. S'il s'agit d'une location soumise à la loi de 1948, la décote peut s'élever jusqu'à 50 %. S'il s'agit d'une location vide, la décote peut atteindre 15 % maximum. Si la location correspond à une petite surface (studio, studette...) la décote se situe entre 5 et 10 % seulement. Par contre, s’il s’agit d’une location meublée, le bien vendu ne fait l'objet d'aucune décote spécifique.

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