Tout savoir sur la Location-Accession

Financer l'achat d'un bien immobilier est la préoccupation majeure d'une personne désirant devenir propriétaire. La Location-Accession est alors un moyen d'acquérir ce bien de manière progressive. Dans un premier temps, la personne, désirant acheter le bien immobilier, occupe les lieux et verse au propriétaire une somme, comprenant un loyer et une avance sur le prix de vente du bien. À la fin de cette période de jouissance, le locataire doit décider d'acquérir ou pas le logement. Chaque partie possède alors des obligations précises, mentionnées dans un contrat. À noter que la Location-Accession comporte des avantages pour chacune des parties.

Caractéristiques de la Location-Accession

La Location-Accession est une opération immobilière entre deux parties : un locataire et un propriétaire. Elle donne lieu à un contrat particulier et permet au locataire d'acquérir progressivement le bien immobilier, après avoir occupé les lieux durant une certaine période, appelée période de jouissance.

Elle ne peut s'appliquer que pour les logements suivants :
• Une maison individuelle ou un appartement, en cours de construction ou déjà construits ;

• Un immeuble à usage d'habitation ;

• Un immeuble mixte à usage professionnel et d'habitation.


Pour ce faire, le propriétaire et le locataire doivent réaliser deux contrats : un contrat de Location-Accession et un contrat de vente définitif, réalisés chez un notaire par actes authentiques.

Durant la période de jouissance, le locataire est tenu de verser une somme au propriétaire, correspondant à une fraction locative (loyer versé pour l'occupation du logement) et à une fraction acquisitive (paiement anticipé du prix de vente du logement). Les montants de ces fractions sont fixés par les parties elles-mêmes et mentionnés dans le contrat de Location-Accession.

Il faut savoir que la Location-Accession n'oblige absolument pas le locataire à acquérir le bien à l'issue de la période de jouissance. Il peut tout à fait décider de ne pas acheter le bien immobilier et récupérer alors auprès du propriétaire la fraction acquisitive versée.

Les étapes de la Location-Accession

La Location-Accession se déroule en trois étapes :
• La signature du contrat de Location-Accession entre propriétaire et locataire ;

• La période de jouissance du bien par le locataire ;

• La vente définitive du logement du propriétaire au locataire.

Il faut savoir que les deux parties ont des obligations spécifiques.

Première étape :

Durant la première étape, le contrat de Location-Accession est obligatoirement signé chez un notaire par les deux parties. Cet acte authentique indique précisément les termes de l'accord entre le locataire et le propriétaire. Il comporte la description du logement concerné, son prix de vente et les modalités de paiement (prêt immobilier, révision du prix), la date d'entrée en jouissance et le délai d'acquisition, les conditions de résiliation anticipée du contrat, le montant de la redevance et ses modalités de versement, les indemnités de rupture éventuelle du contrat, les charges locatives dues (avec une estimation prévisionnelle de leur montant pour la première année du contrat), la garantie d'achèvement ou de remboursement et l'absence de maintien dans les lieux (en cas de résiliation du contrat ou de la levée d'option d'achat).

Deuxième étape :

Concernant la période de jouissance, indiquée dans le contrat précédent, elle est de minimum un an et de maximum quatre ans. Le locataire doit, durant cette période, verser une redevance au propriétaire, composée d'une fraction locative (loyer donnant le droit de jouir du bien) et d'une fraction acquisitive (avance sur le paiement du bien). Les deux montants dépendent évidemment des capacités financières du locataire et sont indiqués dans le contrat la Location-Accession. La redevance est généralement comprise entre six et neuf euros du mètre carré.

Pendant cette période de jouissance, le locataire-accédant a alors pour obligation :
• d'entretenir le logement et d'y effectuer les réparations courantes ;

• de régler les charges d'entretien et de réparation de l'immeuble (s'il est dans un appartement) à hauteur de sa quote-part, car il est considéré comme un propriétaire de la copropriété dès la signature du contrat de Location-Accession ;

• de régler la taxe foncière à partir de la date d'occupation.


Durant cette période de jouissance, le propriétaire, qui ne dispose pas librement de son logement, doit quant à lui :
• réserver le bien immobilier au locataire jusqu'à la date de levée d'option ;

• se tenir garant du paiement des charges de copropriété ;

• procéder aux grosses réparations du logement.


Troisième étape :

Concernant la dernière étape, à l'issue de la période de jouissance, il existe trois possibilités :
• Le locataire ne veut plus acquérir le bien : il doit en informer le propriétaire au minimum trois mois avant la fin du contrat de Location-Accession. Le propriétaire devra alors lui rembourser la somme versée au titre de la fraction acquisitive au maximum trois mois après son départ du logement. Toutefois, le propriétaire est en droit (loi du 12 juillet 1984) de lui réclamer une indemnité égale à un pour cent du prix de vente et le locataire doit lui rendre le logement en bon état ;

• Le propriétaire ne souhaite plus vendre son bien : il doit en informer son locataire-accédant au minimum trois mois avant la fin du contrat de Location-Accession et aura pour obligation de lui verser une indemnité égale à trois pour cent du prix de vente du bien immobilier ;

• Le locataire décide d'acquérir le bien : il doit en informer son propriétaire au minimum trois mois avant la fin du contrat et verser le solde du prix de vente du bien immobilier pour obtenir le transfert de propriété. Un acte authentique devant notaire devra alors être signé entre les deux parties, comme pour une vente classique.

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