L'achat en nue-propriété

L’investissement immobilier séduit de plus en plus de Français. Parmi les différents statuts qui existent, celui de la nue-propriété offre de nombreux avantages. Quelles sont les caractéristiques d’un achat en nue-propriété ? Quelle est la fiscalité pour un nu-propriétaire ?

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Comme précisé sur le site du ministère de l’économie des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, un achat immobilier en nue-propriété est avéré lorsque le bien acquis « a fait l’objet d’un démembrement ». Cela signifie que le bien est divisé entre le nu-propriétaire à qui appartient le bien et l’usufruitier qui peut occuper le bien. Acheter un bien en nue-propriété consiste donc à concéder l’usufruit à une tierce personne. Le nu-propriétaire acquiert un bien immobilier auprès d’un tiers qui y réside pour une durée déterminée, 10 ou 20 ans dans certains programmes, ou bien jusqu’au décès de l’usufruitier.

En effet, le démembrement a une limite de temps et se termine lorsque le délai prévu dans le contrat est arrivé à expiration. Mais il peut également prendre fin au décès de l’usufruitier ou suite à la renonciation par l’usufruitier à son droit sur le bien. Le démembrement peut aussi se terminer si l’usufruit n’est pas utilisé pendant 30 ans ou si l’usufruitier dégrade le bien. Lorsque le démembrement est terminé, la totalité des droits concernant le bien immobilier est récupérée par le nu-propriétaire. Il peut alors le vendre, le mettre en location ou y habiter.

Quels sont les avantages de l’achat en nue-propriété ?

L’achat en nue-propriété présente divers avantages.

Le premier concerne la fiscalité. C’est l’usufruitier qui prend en charge les impôts locaux. Le nu-propriétaire n’a donc pas à payer la taxe foncière ou la taxe d’habitation. Au moment de l’acquisition, les frais de notaire ne sont pas calculés sur le prix total du bien mais sur sa valeur. Enfin, sous certaines conditions, il peut même déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers.

Ensuite, l’achat en nue-propriété offre de plus belles perspectives d’acquisition. Puisque le nu-propriétaire ne dispose pas immédiatement de l’usufruit, une décote s’applique sur le bien, pouvant aller de 30 à 50 %. Cela assure une plus-value vraiment intéressante au moment de la revente.

À la différence d’un achat immobilier classique, le nu-propriétaire n’a pas à financer les travaux d’entretien qui restent à la charge de l’usufruitier. Comme prévu par l’article 606 du Code civil, le nu-propriétaire doit uniquement effectuer les réparations concernant le gros œuvre, c’est-à-dire sur les murs de soutènement, les poutres, les voûtes et les clôtures.

L’achat en nue-propriété est vraiment différent de l’investissement locatif. Comme il n’est pas possible de percevoir des loyers durant le démembrement, il est conseillé de privilégier ce type d’achat pour préparer sa retraite. À savoir que l’on peut céder sa nue-propriété à ses héritiers, les droits de cession sont dans ce cas réduits.

Crédit photo : Jay Bergesen

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