Tout ce qu'il faut savoir sur l'usufruit

Qu’est-ce que l’usufruit ?

Le démembrement du droit de propriété fait apparaître deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit est le droit pour une personne d’user et de tirer profit d’un bien meuble ou immeuble sans avoir la possibilité de le vendre. Le nu-propriétaire en revanche possède le droit de propriété sur le bien, mais ne peut pas en jouir. Il est par ailleurs libre de le céder ou de le donner à l’envi.

En quelles occasions devient-on usufruitier ?

L’usufruit peut découler de plusieurs situations :

À la suite d’une donation avec réserve d’usufruit :

Une personne peut transférer la propriété d’un bien tout en conservant le droit d’en faire usage : l’occuper ou le louer. C’est par exemple le cas des parents qui préfèrent anticiper leur succession en cédant la nue-propriété de leurs biens à leurs enfants, mais en continuant à les gérer. Cette solution permet également aux donataires de baisser les droits de mutation qu’ils doivent payer.

À cause d’un décès :

Dans le cadre de l’usufruit du conjoint survivant, le propriétaire d’un patrimoine peut décider que son conjoint continue à en profiter (y vivre ou le louer) après son décès, mais que la nue-propriété revienne aux enfants. C'est seulement au décès du conjoint que ces derniers acquerront la pleine propriété des biens.

Du fait d’un rachat :

Un usufruitier a le droit de céder ses droits. La personne qui les achète devient le nouvel usufruitier et doit respecter les obligations du contrat.

Un nu-propriétaire peut par ailleurs acheter les droits de l’usufruitier afin d’obtenir la pleine propriété du bien. Un enfant peut donc demander au parent survivant d’acquérir son usufruit si celui-ci n’est plus en mesure de le réparer par exemple.

Il est de même possible pour des personnes souhaitant investir dans l’immobilier de n’acheter que l’usufruit d’un bien. Cette opération est parfois beaucoup plus intéressante que la location.

Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?

Avant d’entrer en jouissance du bien, l’usufruitier doit faire un état des lieux et répertorier les meubles présents dans la propriété. Il a ensuite l’obligation de l'entretenir convenablement. Il est également en charge de payer la taxe foncière.

C’est au nu-propriétaire qu’incombe la réalisation des grosses réparations sauf si celles-ci sont causées par un manque manifeste d’entretien. Dans ce cas, il reviendra à l’usufruitier de faire les travaux.

Combien de temps l’usufruit dure-t-il ?

L’usufruit est temporaire lorsque le donateur (devenu nu-propriétaire) définit une durée à l’issue de laquelle il retrouvera la pleine propriété de son bien. Ce délai est de 30 ans maximum pour les personnes morales.

L’usufruit peut également s’éteindre dans les cas suivants :
- au décès de l’usufruitier
- s’il n’a pas joui de son usufruit pendant 30 ans
- s’il renonce à son droit
- lorsqu’il y a abus de jouissance, c’est-à-dire que l’usufruitier n’entretient pas le bien et le laisse se dégrader ou bien s’il a changé sa destination
- le bien a été détruit accidentellement au cours d’un incendie, d’une catastrophe naturelle ou bien il s’est effondré en raison de sa vétusté
- l’enfant nu-propriétaire a atteint ses 16 ans
- le nu-propriétaire a acheté l’usufruit et est devenu pleinement propriétaire du bien.

Crédit photo : Jipolo

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