La défiscalisation immobilière

Investir dans l'immobilier locatif représente souvent la concrétisation d'un rêve ou d'un projet locatif. Mais cela peut également être une solution pour bénéficier de certains avantages fiscaux non négligeables. Il convient d'étudier avec soi cet aspect des opérations.

Quels sont les différents dispositifs ?

Chaque dispositif ayant ses propres conditions d'attribution et ses avantages spécifiques, ce choix est déterminant dans le cadre d'un investissement immobilier.

La loi Pinel

Les futurs acquéreurs de logements, anciens ou neufs, situés au cœur d'une zone géographique où les logements font défaut, peuvent bénéficier de la loi Pinel. Le bailleur peut, dès que son bien est mis en location, récupérer une partie de la somme engagée. Ce retour sur investissement est compris entre 12 et 21%, en fonction de la durée de location.

La loi Denormandie

Ce dispositif a pour vocation d'inciter les futurs acheteurs à investir, non pas dans le neuf, mais dans la pierre ancienne. De nombreux bâtiments anciens attendent d'être repris et remis à neuf, afin d'entrer sur le marché de la location. Ainsi, acheter et rénover un bien immobilier ancien dans une ville moyenne permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 21%, à condition que le montant total des travaux représente au moins 25% du budget.

La loi Malraux

La loi Malraux propose un avantage fiscal pouvant atteindre 30%. Les conditions d'attribution sont simples :

• restaurer un immeuble protégé,

• louer le bien, nu, dans l'année qui suit la restauration complète,

• louer le bien en tant que résidence principale pendant au moins neuf ans.

Le montant maximum des travaux pris en compte est de 400 000 €, possiblement étalés sur quatre années consécutives.

Le dispositif Censi-Bouvard

Cette option promet une défiscalisation à hauteur de 11% aux investisseurs qui choisissent de réhabiliter un bâtiment destiné à accueillir des étudiants, des personnes âgées ou handicapées. La défiscalisation s'étale sur plusieurs années, neuf au total, et sont plafonnées à 300 000 € annuels. En complément, l'investisseur peut récupérer la TVA.

LMNP ou LMP

L'investisseur a ici le choix entre deux statuts :

• Loueur en Meublé Non Professionnel : les revenus locatifs engendrés ne doivent pas dépasser 23 000 € par an. L'investisseur bénéficie alors de déduction de charges,

• Loueur en Meublé Professionnel : le logement concerné peut être considéré comme un outil de travail et ainsi, retiré du patrimoine taxable pour les propriétaires assujettis à l'IF.

L'investissement dans les SCPI fiscales

Prenons l'exemple d'une SCPI Pinel, il devient possible d'investir auprès de cet intermédiaire qui se charge par la suite de gérer l'acquisition du bien, ainsi que sa mise en location. Ce système permet une mise de fond modérée et un allègement de gestion.

Le déficit foncier

En présence de revenus fonciers importants, ce dispositif octroie au propriétaire la possibilité d'imputer toute dépense de rénovation ou réparation, des loyers perçus, créant ainsi un déficit foncier. Ce résultat, limité à 10 700 € annuels, devient alors imputable sur le revenu global.

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