Fixer le juste prix du loyer

Qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou d’une mise en location après avoir habité le bien un certain temps, bien fixer le prix du loyer est important. Cette étape est en effet plus complexe qu’il n’y paraît. En effet, il faudra tenir compte du prix du marché mais également respecter certaines règles.

Pourquoi fixer un prix de loyer le plus juste possible ?

S’il est important d’établir le prix juste, c’est parce qu’il garantira au propriétaire un excellent taux d’occupation, lui évitant des périodes vides et donc une chute de la rentabilité de son bien. D’autre part, louer à un prix trop faible pour le bien risque de faire perdre du temps car de nombreux candidats se présenteront et il faudra faire un travail de tri plus important.

Que faire avant de louer son bien ?

Avant toute chose, il faut s’assurer de proposer à la location un logement décent. Plus le logement est en bon état, plus il sera facile de demander un loyer important. Par ailleurs, un propriétaire qui propose un logement sans défaut aura plus de facilité à louer son bien. Il est plus judicieux de faire des travaux et d’installer des équipements dans le logement à louer que de mettre son bien en location tel quel. Cet investissement de temps et d’argent pourra ensuite justifier un loyer plus élevé. Tout ce qui peut valoriser le bien est recommandé.

Comment définir le prix du loyer ?

Le prix du loyer ne peut être fixé au hasard. Un propriétaire bailleur doit tenir compte de différents critères. Dans un premier temps, il faut tenir compte de la situation géographique du logement. Les prix du loyer peuvent varier, et ce, même au sein d’une même ville. En effet, certains quartiers sont plus prisés que d’autres et cela impacte les prix du marché immobilier. Dans le cadre d’un investissement locatif, mieux vaut donc miser sur des zones recherchées pour conquérir de futurs locataires. Pour se faire une idée du marché, les critères géographiques étant pris en compte, il faut consulter les annonces sur internet offrant les mêmes caractéristiques et les mêmes avantages que le bien qu’on veut mettre à louer. Un ascenseur, un espace extérieur, l’existence d’une place de parking, d’une piscine comprise dans la résidence, la présence d’un gardien, la qualité des équipements, de l’isolation, etc. Autant de critères qui vont entrer en ligne de compte.
Le propriétaire pourra également consulter les sites d’organismes qui sont des observatoires des loyers, comme celui du gouvernement.

Un autre critère qui détermine le prix du loyer est le type de bail proposé. Les deux locations les plus fréquentes sont la location vide et la location meublée. Le loyer de cette dernière est souvent plus élevé puisque le logement est meublé et équipé.
En créant une petite annonce sur une plateforme en ligne, on voit rapidement le degré d’attractivité de l’offre et on peut la corriger le cas échéant.

Le cas des zones tendues

Un propriétaire bailleur est libre de fixer le prix du loyer qu’il souhaite, sauf disposition légale particulière. C’est le cas des zones tendues, dont fait partie la ville de Toulon. Ces mesures ont été mises en place pour pondérer la hausse des loyers. Dans ces 28 agglomérations françaises, un propriétaire peut faire face à deux situations :

S’il met le bien en location pour la première fois, il n’est pas soumis à un encadrement et peut donc fixer le prix du loyer qu’il souhaite. Par la suite, lorsqu’un nouveau locataire entrera dans les lieux, le propriétaire ne pourra plus augmenter le prix du loyer.

Certains exceptions à cette règle existent, notamment si le propriétaire entreprend des travaux d’amélioration entre le départ de l’ancien locataire et l’arrivée de son remplaçant. Toutefois, pour les logements considérés comme des « passoires énergétiques » (classés F et G par le DPE), l’augmentation du prix du loyer est interdite.

Si vous faites appel à un dispositif de défiscalisation

Attention à respecter certaines conditions de ressources de vos locataires si vous voulez par exemple bénéficier du dispositif Pinel. Certaines obligations sont en vigueur sur diverses procédures de défiscalisation, il convient de bien se renseigner.

Crédit photo : btitib50

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